作者：梁争誉
继万科、金茂后，中海地产（00688.HK）也即将吃上公募REITs这碗“资本饭”。
6月26日，中海地产公告称，拟将位于佛山市南海区的购物中心项目“中海佛山南海映月湖环宇城”（以下简称“映月湖环宇城”），以公募REITs形式在深交所独立上市，计划募资13.55亿元，中海地产将认购约20%的基金份额。
按照公告，项目将由华夏基金发起设立封闭式基础设施证券投资基金，并担任公募基金管理人，负责基金日常运营。项目公司“佛山海映商业管理有限公司”将由该基础设施REIT全资持有。此外，公募基金管理人、项目公司及运营管理机构将签订运营管理服务协议，后者将负责映月湖环宇城的日常运营与管理。
募资完成后，公募基金将动用所得资金全额认购资产支持专项计划份额。该专项计划随后以所获认购款项向中海地产收购项目公司全部权益，同时用于偿还项目公司债务及支付相关交易费用。
“通过公募基金单独上市，公司将能够盘活其基础设施资产，避免基础设施投资回收期较长及资产周转率较低的不利影响。”中海地产称。
目前，华夏基金及中信证券已向中国证监会及深交所提交注册及上市申请。
“中海地产通过公募REITs分拆佛山购物中心上市，具有示范效应。”中指研究院企业研究总监刘水向银率网表示，基础设施REITs的成功发行将提高基础设施资金的使用效率，减少对传统债务融资方式的依赖，公募基金的单独上市将为基础设施REITs的运营及未来扩展提供独立的募资平台。未来其他房企可参考这一路径，以购物中心等商业资产发行REITs，拓宽融资渠道。
图源：图虫创意
收购5年后，映月湖环宇城将独立上市
映月湖环宇城是中海地产首个以存量资产收购方式获得的购物中心项目。
项目前身为南海怡丰城，由新加坡丰树集团投资开发，于2014年投入运营。2020年3月，中海地产完成收购南海怡丰城并更名为“映月湖环宇城”——这是中海地产在佛山布局的第二座“环宇城”。
彼时，映月湖环宇城存在出租率低、经营状况不佳等问题。中海商业副总经理、中海环宇商业总经理张建华在克而瑞近期举办的一场公开活动上介绍，为改善映月湖环宇城状况，团队对其中4万平方米进行大规模改造，涉及公区、车库、天花，以及交通动线和铺位分割等多项内容。
改造期间，映月湖环宇城同步完成超130家商铺的调整，引入海底捞等区域首店或首进品牌，新增租赁面积逾1万平方米，调整率接近87%。
2020年底，映月湖环宇城完成改造，再次开业。来自中海商业的数据显示，重新开业当月，映月湖环宇城客流同比提升超30%，新成交租金提升超20%。
基金招募说明书显示，映月湖环宇城2022年、2023年、2024年及2025年1-3月营业收入分别为1.01亿元、1.12亿元、1.37亿元、3245.56万元，净利润分别为3460.06万元、4503.78万元、4448.52万元及919.50万元，近三年实现平稳增长。
出租率方面，截至2024年12月31日及2025年3月31日，映月湖环宇城的出租率为98.64%、97.92%。
映月湖环宇城，图源：中海商业
而根据刘水的观察，当前佛山商业市场呈高度竞争态势，部分商场正面临租金下滑、客流增长瓶颈等挑战。“中海佛山项目在资产质量、租金稳定性和运营表现方面具备一定的优势，但也存在进一步提升的空间。”
映月湖环宇城拟通过REITs上市的募集金额为13.55亿元，体量在中海地产体系内并不算大。截至2024年末，中海地产商业物业总数达152个，总建面约1012万平方米。其中，在营项目123个，总建面758万平方米，98%位于一二线城市核心地段。
刘水认为，中海地产具有较多优质商业地产资产，未来有望将更多项目纳入REITs平台，实现资产出表、回笼资金，降低杠杆率并提高资金使用效率。
2024年，中海地产商业物业实现收入71.3亿元，同比增长12.1%。其中，购物中心租金收入同比增长34.6%至22.6亿元，整体出租率95%，销售额、客流同比分别提升30%、24%。
中海地产副总裁兼商业地产主席王林林透露，2020年以来，“环宇系”购物中心收入的复合增长率是27%，面积增长率是20%。“2025年中海商业的目标还是实现双位数的收入增长，对此我们是有信心的。”
存量资产“打包上市”，房企转型进入新阶段
自2023年3月商业地产首次被纳入公募REITs适用范围以来，华润置地（01109.HK）、万科（000002.SZ）、中国金茂（00817.HK）等多家房企已初尝公募REITs甜头。
2023年10月26日，华润置地、万科、中国金茂、物美集团率先试水，分别拿出优质底层资产——青岛华润万象城、杭州西溪印象城、长沙金茂览秀城，以及物美集团位于北京的4个小型项目组合，申报4只消费类基础设施公募REITs。
Wind统计数据显示，截至6月26日，全市场共有9只消费基础设施REITs产品，基金规模约226亿元，包括华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、华安百联消费REIT等。
最新上市的中金中国绿发商业REIT，是今年首单消费基础设施REITs，于6月19日成立，底层资产系位于山东济南的领秀城贵和购物中心——自2014年开业以来出租率稳定在95%左右，基金管理人为中金基金。另外，华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT正处于申报阶段。
今年上半年，消费基础设施REITs多只产品在二级市场出现显着涨幅。根据Wind统计，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT等年内涨幅超过40%。截至6月25日，消费基础设施REITs的平均分派率为3.7%，整体收益性尚可，但仍有优化空间。
数据来源：Wind，统计截止时间：2025年6月26日
“房企通过设立REITs进行资产证券化，意味着轻资产转型进入新阶段。”刘水认为，发行REITs可将房企存量资产“打包上市”，释放沉淀资金，使企业从资产持有者转变为投资参与方和运营方。“发行REITs促进房企从传统开发模式向资产管理模式创新，推动行业向高质量、可持续发展转型。”
“发行公募REITs并非简单‘一锤子买卖’将资产直接出售，而是要求企业要保留项目部分股权且确保经营稳定。”克而瑞强调，在母公司资金普遍承压的背景下，发行公募REITs的意义更多是提升企业旗下商业板块的独立性，通过市场募集资金，更好实现自给自足，独立发展。
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