作者：梁争誉
李嘉诚家族的长实集团旗下北京高端项目御翠园因7折出售，再次引起关注。
近日，北京御翠园启动“贺母亲节，庆交楼在即”推售活动，推出一批房源。银率网致电御翠园售楼处获悉，此次推出房源包括建筑面积约140平方米三房、建筑面积约185平方米三房和联排别墅，均价约9.8万-10万元/平方米。
“现在有优惠活动，如果付款（条件）好，部分房源可以享受到折扣，大概在7万元/平方米。”该名工作人员补充称，付款（条件）好，即“7天之内签约交首付款”。
御翠园正在销售房源于2023年7月获得预售许可证，包括3栋平层、6栋联排别墅，共计473套房，备案价在9.07万-9.97万元/平方米之间，部分户型单价超过10万元/平方米。
2024年10月，御翠园曾推出一批特价房，单价在7.5万-7.6万元/平方米。此次推售房源单价最低约7万元/平方米，相比最高备案价打了7折，比去年10月价格亦有所下降。
据财联社报道，为补偿去年购房的老业主，御翠园提供两种补偿方案：一是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；二是补差价，按照不同户型给予80万-100万元不等的补贴。
去年以来，长实集团在香港、上海、东莞等多个城市均曾采取大幅折扣销售策略，但北京市场始终保持相对稳定的价格体系。北京御翠园此次7折销售，打破了此前长期存在的价格差异局面。
北京御翠园，图源：长实集团官网
劲敌环绕，御翠园7折入市
御翠园所属的北京朝阳东四环朝青板块，被称为CBD后花园、CBD商务服务区，毗邻国贸、燕莎、三里屯等多个成熟商圈，同时临近姚家园公园、朝阳体育中心、将府公园等市政配套。
来自项目方面的信息显示，御翠园此次推出的房源，高层单位总价980万元起，较2023年的备案价下降近百万，联排别墅总价2900万元起。
和二手房对比，朝青板块二手房价差距较大，价格分布在5万-10万元/平方米之间。根据贝壳找房，老牌豪宅星河湾，4月参考价约9.4万-9.7万元/平方米。
“御翠园降价，本质上是供求关系发生了一些变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向银率网表示，最近两年北京朝阳开工建设项目显着增多，大量优质储备土地进入开发周期，导致未来市场潜在供应量呈增长态势，不仅加剧区域内的市场竞争，也对存量项目的去化节奏与定价策略形成挑战。
目前，御翠园周边三个“劲敌”——保利·朝观天珺、金茂·满曜、中建置地联合体开发的黄杉木店地块正在建设中。
今年2月，保利发展联合中国金茂以87.3亿元竞得北京朝阳三间房地块，楼面价约5.16万元/平方米。其中，南区1202-0006地块由保利发展操盘，案名为保利·朝观天珺，于5月10日开放展示中心，户型面积段约110-170平方米；D区1205-0007地块由中国金茂建设，案名为金茂·满曜，户型面积段约110-150平方米。4月底，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体竞得北京朝阳黄杉木店地块，成交价高达126亿元，建筑面积约28.27万平方米，楼面价约5.45万/平方米。
在相近的价格体系下，与拿地超20年，并已开发多年的长实御翠园相比，保利、金茂等房企的产品设计更前沿、得房率更高，无疑对御翠园构成一定威胁。
尽管降价出售，御翠园仍有盈利空间。御翠园是长实集团在北京的最后一个项目（截至目前，长实集团在北京无其他未开发地块），由长实集团旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称“和记黄埔”）开发。
2001年，和记黄埔以7亿元拿下总面积约40万平方米的北京朝阳姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。
对于姚家园地块，和记黄埔采取了一贯的慢开发策略。拿地4年后即2005年6月，姚家园地块才动工建设，当年11月一期逸翠园开盘，均价约0.9万元/平方米；2011年，二期御翠尚府入市，均价涨至2.9万元/平方米；2019年姚家园地块正式定名“御翠园”；2023年，御翠园备案价约9.07万-9.97万元/平方米。
漫长岁月里，土地资产的增值效应为长实集团创造了巨大的收益，御翠园的备案价相比楼面价上涨超50倍。
即便以7万元/平方米的低价入市，长实集团依然能够获得可观红利。
随行就市，长实盈利能力受损
“随行就市”“货如轮转”是李氏家族一贯的经商之道。
去年以来，长实集团在香港、东莞的项目就曾推出“折扣价”。2024年4月，香港港岛南岸Blue Coast以“捞底价”入市，均价为2.19万港元/平方尺，较周边二手房价打了7折；5月，香港新界洪水桥#LYOS公开发售，高层单位最高降价25%，花园复式最高降价32%；7月，广东东莞的海逸豪庭推出的特价房售价1.4万-1.5万元/平方米，每平方米售价下降近1万元。
就新房打折出售，长实集团主席兼董事总经理李泽钜曾回应称，“楼盘的定价不可一概而论。定价是因每个物业的不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定。”
频繁打折促销，对长实集团的盈利能力造成一定折损。
2024年，长实集团实现营业收入455.29亿港元，同比下降3.63%；净利润136.57亿港元，同比下降21.24%——这已是过去5年中，长实集团第三次出现净利润下滑。
营收净利双双下滑与物业销售疲软不无关系。
根据长实集团2024年财报，报告期内其主要销售物业包括香港的洪水桥#LYOS及屯门飞扬第1及2期，内地的东莞海逸豪庭、上海高逸尚城、北京誉天下，英国伦敦的Chelsea Waterfront，合计实现物业销售收入约99.62亿港元，较2023年的131.53亿港元下降24.26%。
李泽钜对此并不太担心，“集团2024年物业销售收入较2023年录得减幅，惟在地价及发展成本高企且充满挑战之市道下，集团物业销售仍可于年内录得收益。”
2024年，长实集团物业销售实现利润22.09亿港元，较2023年的44.75亿港元下降超5成。根据Wind统计，2020-2024年，长实集团销售毛利率分别为57.43%、56.13%、52.70%、53.18%、52.51%，销售净利率分别为29.74%、35.34%、38.83%、37.09%、30.17%，呈现下滑趋势。
“市场条件决定了利润率，市场复苏时利润率可以迅速扩大，”长实集团管理层在2024年中期业绩会上表示。
截至2024年末，长实集团可开发土地储备约650万平方米，其中65万平方米、557万平方米、28万平方米分别位于中国香港、中国内地及海外。
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