作者：陈泽旋
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随着更多低密宅地成交，别墅正在回返历史舞台。
6月16日，广州外围区域以底价卖出两宗宅地，成交总金额将近8.94亿元。买家均为区属国资背景，地块的溢价率、地段也不出众，但这场土地拍卖仍颇受市场关注，原因是两宗地块的容积率低于2.0。
其中，增城城投子公司以6.25亿元的价格竞得增城荔湖的望湖宅地，可建设用地面积7.16万平方米，地上容积率不高于1.02，对应的计算容积率建筑面积为不高于7.31万平方米，建筑控高54米。
宝信地产子公司则以2.69亿元的价格竞得花都湖国家湿地公园旁的北向望湖宅地，可建设用地1.57万平方米，地上容积率为不高于1.80，对应的计算容积率面积为不高于2.83万平方米，临湖一线建筑限高45米。
这并非广州首次出现低密地块。6月13日，花都两家本土国资以合计13.57亿元的总价，分食花都两宗低密宅地，其中一宗的容积率更是低至1.02。
低密宅地之所以备受瞩目，原因在于这类地块往往被用于开发别墅或类别墅产品，尤其当容积率低至1.0或以下时。此前，政策对别墅或类别墅项目有着超过25年的限制历史，原国土资源部、住房和城乡建设部联合在2010年发文要求住宅用地的容积率指标必须大于1。
低密地块成广州供应趋势
根据克而瑞广佛区域的数据，自去年起，低密地块开始在广州土拍市场占据主流。
其中，2024年广州供应的66宗涉宅用地中，容积率低于3.0的地块宗数合计31宗，占比为47%；而今年1-5月，这一占比增长至55%，占比达到了近六年来最高。今年1-5月，广州成交了多宗容积率低于2.0的低密宅地，地块分布在天河、白云、增城和花都。
3月31日，中国金茂以10.77亿元的报价，力压越秀地产、招商、建发等3家房企，竞得天河区一宗临湖低密宅地，溢价率约为2.86%。该地块用地面积3.02万平方米，其中，出让宗地面积2.07万平方米，计容建筑面积不高于2.28万平方米，对应的容积率为1.1。
6月13日，花都城投子公司以底价8.22亿元，拿下与广州融创文旅城直线距离仅约600米的CC0504010地块，该地块可建设用地面积6.20万平方米，容积率低至1.02，计容建筑面积不高于6.32万平方米。
未来，广州或将有宅地突破容积率1.0的下限。克而瑞广佛区域指出，如若位于天河的“0.8容积率宅地”能够顺利供应，该等地块将是近20年来广州中心城区首次出让的容积率低于1.0的宅地。
“现在是‘好房子’、性价比高的房子或者改善型住房，才能更吸引客户购买”，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，为了更好地满足购房者的居住需求，提高房企的拿地兴趣，政府配合供应“地段特别好的地，或者能够打造好产品的地”，其中，降低地块的容积率可以实现住房产品的升级换代，以及更好地响应国家对于“好房子”的号召，达到“好房子”的要求。
与此同时，广州一手别墅存在供应不足的情况。根据克而瑞广佛区域的监测，2022年至今年5月，广州一手别墅成交4699套，历年供求比均小于1。去年，广州一手别墅成交1630套，达到了2022年以来的最高。
在去年8月举行的2024年秋季全周期土地服务推介会上，广州市土地开发中心相关负责人透露，广州今后将更关注对土地的高品质开发，谋划更多符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品，不断优化容积率、建设高度等具体指标，并持续关注道路建设、教育配套等终端需求，引导高品质开发的精准制定。
别墅类产品重回市场
土地供应逻辑转向的背后，或是国内实施长达20多年的一系列“限墅令”的淡出。
银率网了解到，“限墅令”的出台最早可追溯至上世纪90年代。1995年5月，为了合理调整投资结构，促进房地产业健康有序地发展，国务院发布《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》（下称《通知》）。根据《通知》，当时，中国的“房地产投资结构不合理，有些地区和城市，高级写字楼、花园别墅、度假村、高级公寓等项目已超过市场实际需求量，占压了资金；而用于居民住宅建设的资金不足，满足不了市场需要”。
《通知》要求1995年不再批准立项和开工三类高档房地产开发项目，“以后也要严格控制审批”，其中包括“别墅性质的高档住宅及度假村”。
此后多年，对于别墅项目的限制措施陆续加码。2010年9月，原国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，出于节约集约用地的目的，首次设置容积率来限制别墅的开发，要求严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
2016年10月，原国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，计划在全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，同时进一步控制对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批。
2019年4月，黑龙江、福建等省市转发《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，该政策被称为“史上最严限墅令”。
政策风向在2023年出现变化。根据经济观察网，2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。而在2023年4月底，住建部发布了废止和宣布失效的系列行政规范性文件，其中宣布失效的行政规范性文件目录包括了2019年发布的《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（建科函[2019]57号）。
随后，低密宅地陆续重返全国多地的舞台。目前，已至少有广州、佛山、杭州、南京、苏州、台州等地的土地供应中出现低密度宅地。
以杭州市场为例，近两年低密宅地供应的增加，已经实质性地改变住房的供应结构。根据克而瑞产品力研究中心，去年下半年，杭州低密度项目集中入市，6-9月期间开盘墅类项目26个，其中年内首开的数量就达13个，大部分项目容积率在1.5以下，部分项目容积率甚至低至1.0以下。
其中，位于杭州拱墅区的霞映锦绣里在去年6月首次开盘，首批93套房源精装均价6.51万元/平方米，吸引了超过2400户家庭报名登记，触发摇号机制，普通家庭入围的最低社保要求为221个月。项目所在地块容积率仅1.3，规划开发洋房和叠墅产品。
如今，低密地块陆续开盘，购房者也随之进入市场。
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