作者：陈泽旋
图源：越秀房产基金
8月14日，越秀房产信托基金（00405.HK）公布2025年中期业绩。上半年，越秀房产基金实现收入总额9.66亿元，同比减少6.6%，已连续第二年下降；其中，物业收入净额6.79亿元，同比减少8.6%；受投资物业公平值亏损的影响，越秀房产基金的亏损面进一步扩大，除税后净亏损3.37亿元，而去年同期为亏损4052.9万元；每个基金单位中期分红0.0333元，同比减少10.2%。
作为一支“收租股”，越秀房产基金的收入主要来自写字楼、酒店及服务式公寓、批发商场、零售商场四大业态的租金，其中，写字楼、酒店这两大资产是其营收主力，也成为业绩下行的主要拖累项。
上半年，越秀房产基金的写字楼收入为5.32亿元，占收入总额的55.02%，该业态收入减少5017.9万元；酒店及服务式公寓收入2.50亿元，占比25.92%，收入减少395.8万元；批发商场收入1.09亿元，占比11.32%，收入减少202.8万元；零售商场收入7480.5亿元，占比7.74%，收入减少1177.8万元。
市场需求低迷，即便是拥有成熟资产的越秀房产基金，也难以独善其身。
截至2025年6月30日，越秀房产基金的物业整体出租率（注：不含酒店、服务式公寓、停车位，下同）约为82.2%，同比下滑1.8个百分点；对应的租约单价为187.5元/平方米/月，每平方米月租金同比下滑6.4元。
就写字楼而言，基金管理人越秀房托资产管理有限公司（下称“管理人”）管理层在业绩发布会上表示，近两年，市场整体恢复速度相对缓慢，“所以（业绩）一定程度上承压”。
管理人还在中期报告中指出，越秀房产基金持有的内地物业所处城市，在上半年均不同程度地处于写字楼供应增加、需求疲软的状态。
越秀房产基金主要在内地进行资产配置，旗下拥有10项物业，全部位于一线或新一线城市，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业（即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位），杭州维多利以及香港越秀大厦17楼及23楼。
广州是越秀房产基金的主要仓位，按照收入占比划分，越秀房产基金有88%的收入来自广州。
根据戴德梁行，上半年，广州甲级写字楼累计新增供应达26.9万平方米，同比增长55.8%，推动存量增长至693.7万平方米；净吸纳量录得15.2万平方米，同比下降13.3%。与此同时，上半年广州甲级写字楼空置率同比增加0.9个百分点至19.8%；二季度全市平均租金环比下降1.4%至123.5元/平方米/月。
国金中心是广州的地标之一，也是越秀房产基金的最大收入来源。上半年，国金中心实现收入4.86亿元，占收入总额将近50.32%，收入同比减少1830万元。其中，国金中心的写字楼部分，实现收入2.02亿元，同比减少1340万元；于2025年6月30日，国金中心写字楼出租率为82.6%，同比下降2.1个百分点。
为了应对市场变化，越秀房产基金的管理人还成立了专班，依据 “一项目一策略一专班” 的原则，将稳定出租率列为优先考量，拓宽招商渠道，贴合需求推出带装修单元、中小户型单元等产品，同时引进和留存优质租户优化租户结构。
管理层对上半年的业绩表现较为满意，“我们整体出租率基本维持在82%以上，也就是说我们的出租率是基本企稳的”。
值得一提的是，作为第二大收入主力，越秀房产基金的酒店及服务式公寓业态，也就是位于国金中心的广州四季酒店业绩出现下滑，而雅诗阁则出现小幅上涨。上半年，广州四季酒店收入1.90亿元，同比减少420万元；雅诗阁收入6030万元，同比增加30万元。
广州四季酒店是广州最为知名的奢华酒店之一，拥有344间客房，上半年，广州四季酒店的平均客房夜价2201元/间/晚，而去年同期为2214元/间/晚，小幅下调0.6%；广州四季酒店的平均入住率则提升了1.1个百分点至80.1%，每间可供出租客房收入（RevPAR）亦同比增长0.7%至1762元/晚。
展望下半年，管理层认为，随着第三季度广州首家市内免税店在国金中心开业，以及第十五届全国运动会在广州开幕，将显着带动商场消费和酒店公寓需求，从而推动越秀房产基金的业绩增长。
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