作者：梁争誉
市场信心边际改善，万科阶段性风险缓释。
8月22日，万科（000002.SZ）发布2025年半年度报告。报告期内，万科实现营收1053亿元，归属于上市公司股东的净亏损119亿元。
万科管理层在投资者会议上表示，公司当前的业绩一方面受开发业务结算规模下滑和毛利率仍在低位等因素的影响，随着过往高地价项目进入结算，毛利承受了较大压力；另一方面，公司今年上半年对部分资产计提减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这些因素都加大了亏损。上半年，万科新增计提存货跌价准备51.1亿元，报告期末，存货跌价准备余额为152.4亿元。
债务方面，在外部金融机构和大股东深铁集团的持续支持下，截至目前万科已完成243.9亿元公开债偿付，2027年前无境外公开债到期。
市场人士认为，万科的经营状况仍处在底部徘徊，但阶段性风险已经显着缓释。而真正决定万科能否穿越周期的，仍是经营改善的持续性，以及对新模式下地产开发和服务业务的重构能力。
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新增供应减少，上半年销售金额跌超45%
1053亿元营收中，房地产开发业务依然扮演着业绩压舱石的角色——上半年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为844.4亿元，占比80.2%。
具体来看，今年上半年，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%，回款率超过100%。万科管理层解释称，销售金额同比降幅较为明显，主要因为新盘供应较少，以存量资源去化为主。
尽管供货总量不多，新开项目的去化情况相对理想。温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等项目首开去化率达到9成以上，兑现了投资承诺。
另一方面，万科将盘活存量作为重点策略，去库存取得成效。
针对现房、尾盘、车位、商办，万科实行销售品类专项管理。上半年，现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元，车位与商办合计销售81亿元。万科还推动尾盘项目快速去化，上半年实现69个尾盘项目清尾。
同时，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式推动难点项目解题，万科上半年存量盘活优化和新增产能95.2亿元，存量盘活回款57.5亿元。2023年以来，万科已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元。
投资方面，万科继续执行“量入为出”的策略，上半年获取6个新项目，总规划建筑面积55.8万平方米，权益地价约13.4亿元，平均地价4528元/平方米。投资尺度明显收紧，更强调高质量地块和可兑现项目。
截至报告期末，万科在建项目总建筑面积3227.2万平方米，规划中项目3007.4万平方米，整体规模超过6000万平方米。
“在积极盘活和有效供应下，万科仍可维持一定的在建和存货规模。”万科管理层表示，一方面以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦在客户和市场基础好的片区、投资回报好且有把握兑现的项目；另一方面通过资源盘活方式转化一部分土地，持续改善现有的资源结构和分布。
获股东借款238.8亿，偿债压力阶段性化解
今年上半年，万科的核心挑战依然是债务兑付。
截至8月22日，万科已完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。这意味着万科最紧迫的外部偿债压力得到了阶段性化解。
万科上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款），截至目前累计获得深铁集团238.8亿元股东借款支持。其中，境内新增融资成本为3.39%，股东借款成本则低至2.34%，优于市场水平。在资金紧张的大背景下，这种低成本资金为万科提供了流动性缓冲。
此外，万科通过经营性物业贷款盘活资产。截至报告期末，万科全口径经营性物业贷余额494.7亿元。
截至报告期末，万科持有货币资金740.02亿元。其中，人民币占比95.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比4.8%。
尽管未来仍有国内债务需要滚动，但在销售回款、资产处置和股东支持多重渠道的配合下，万科的短期偿债风险已经阶段性化解。
万科管理层在投资者会议上强调，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能。另一方面，公司将继续落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。
万科上半年交出的成绩单，仍是亏损和收缩的现实。如万科管理层所言，“以时间换空间”只是阶段性解法。在行业筑底的大环境下，万科未来能否迎来“空间换增长”，仍需拭目以待。
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