深圳楼市半年考:新房卖了3万套,诞生3个“日光盘”,有楼盘还在打折促销

作者:梁争誉

6月的最后一个周末,深圳诞生今年第三个“日光盘”。

6月29日,光明中心区新盘满京华·金硕悦府开盘,推出81套房供326批购房者选购,即平均每4批购房者“抢”一套房。来自渠道方乐有家的消息显示,开盘约一小时,满京华·金硕悦府宣布售罄,成为今年深圳第三个“日光盘”。

尽管市场对楼市走势存在悲观预期,但从成交数据来看,深圳展现出一定的韧性。

深圳贝壳研究院统计数据显示,截至6月25日,今年上半年深圳一二手房成交量约6.4万套,同比增长49.6%,其中住宅成交量接近5万套,同比增长38.3%,“深圳楼市保持复苏态势,整体成交表现超过去年同期”。

市场整体表现不错,但分化行情依然在延续。

热点项目去化表现亮眼,上半年深圳诞生三个“日光盘”,分别是深铁阅云境、恒壹红山华府和满京华·金硕悦府;核心区域亦有新盘取得去化8-9成的成绩。冷门项目去化节奏明显滞后,龙华、宝安、坪山的非核心区域多个新盘出现转介、提佣、降价等促销动作。

深圳贝壳研究院认为,下半年预计楼市政策保持宽松,叠加“金九银十”传统销售旺季及年终冲刺节点的双重驱动,市场成交活跃度有望较上半年提升。

深圳楼市半年考:新房卖了3万套,诞生3个“日光盘”,有楼盘还在打折促销
图片来源:图虫创意

“小步快跑”式“日光”

除了金硕悦府,仅一周前,深圳楼市也诞生了一个“日光盘”。

6月22日,龙岗大运深铁阅云境推出287套人才房,吸引1844户家庭入围选购,申购比达1:6.4,最终实现开盘售罄——这也是该项目第三次“日光”。2024年11月、2025年1月,深铁阅云境两次开盘均售罄。

4月12日,龙华红山恒壹红山华府184套房入市,开盘90分钟售罄。

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深铁阅云境开盘现场,图源:深铁置业

除了这三个“日光盘”,上半年深圳还有多个新盘热销。

6月初,龙华鹏宸云筑(二期)556批客户选250套房,去化率约92%;南山中海·云启源境359批客户选207套房,去化率约80%。4月底,南山前海时代尊府143批客户选76套房,去化率约90%。

热销乃至“日光”的表现,在一定程度上得益于开发商灵活应变、少量多次的“小步快跑”式推盘节奏。

根据深圳贝壳研究院院长肖小平的观察,今年上半年,开发商普遍采取分批次申领预售证的策略,通过控制单次推售体量,实现更灵活的市场节奏。

深铁阅云境是一个总建面约52万平方米的大型综合体,可售商品房606套,三次推盘货量分别为214套、145套、287套,均实现开盘售罄。满京华·金硕是一个百万级大盘,已推盘6次,最新入市的悦府推出一栋楼的一个单元,货量81套。龙华鹏宸云筑由两个地块组成,总建面约31万平方米,包括10栋高层塔楼,已开盘4次,分别推出368套、153套、250套、244套住宅。

深圳一品牌房企营销口人士向银率网表示,今年5月,深圳共有6个项目入市,开盘去化率29%,较4月有所提升,“去化率的提升主要受益于开发商控制推货节奏、分批取证等策略,营造出较好的市场氛围。整体来看,仅有部分高性价比项目销售表现突出,市场整体去化水平仍显低迷。”

“好房子”“好价格”亦对热销有所助攻。

刚刚“日光”的满京华·金硕悦府是“新规楼盘”,得房率100%,且享有光明中心区科学公园、地铁6号线光明站等市政配套。去化率80%的中海·云启源境,是“中海好房子Living OS系统”首个在大湾区落地项目,也是“新规楼盘”,得房率约96%。

位于有“最强街道”之称的南山粤海街道的新盘翰熙典居,打出“杀手锏”——降价。

据银率网了解,翰熙典居备案均价约11.24万元/平方米,购房者可享诚意登记9折、开盘认购98折、7天准签99折等折扣,合计最高85折,折后均价约9.55万元/平方米。同板块的次新盘阳光粤海5月挂牌均价约10.26万元/平方米,暂未查询到今年的成交记录。

克而瑞统计数据显示,2025年1-5月,深圳TOP20房企累计流量销售金额达968.33亿元,同比上涨42.9%;入榜门槛为20.63亿元,同比上涨75.1%。鸿荣源、深业集团、招商蛇口和中洲占据TOP4,分别实现流量金额143.51亿元、106.72亿元、87.31亿元、84.18亿元。

一手住宅去化周期降至7.4个月

开发商有意控制供应,加上热点楼盘热销,深圳的新房库存压力有所缓解。

根据深圳贝壳研究院统计,今年上半年,深圳共有58个项目取得预售许可证,合计供应新房16976套,同比下降45.3%,环比下降48.5%。其中,一手住宅供应14727套,同比下降46.6%,环比下降48.2%。

“开发商采取分批预售的策略,加上去年宅地出让缩量,以及城中村改造进度不理想,均影响了新房的供应量。”肖小平指出,深圳目前可售房源仍然充足,只是开发商放慢了推盘节奏。

成交方面,今年上半年,深圳新房累计成交30245套,同比增长75.1%,环比下降19.2%。其中,一手住宅成交21222套,同比增长44.9%,环比下降38%。

肖小平表示,若将这一数据放在近四年的维度来看,亦属较为亮眼的表现。由此可见,在成交量这一维度上,深圳楼市今年的“成绩单”仍具一定含金量。

不过,一线从业者的市场体感与数据表现存在落差。多位经纪人和置业顾问向银率网表示,开单依然困难,近期又出现客户减少、看房积极性下降的情况。

肖小平表示,这与从业人员显着增加有关。据其不完全统计,从业人员较去年同期增长约30%,“如此大幅度的人数增加,意味着每个人分到的市场份额并未明显提升,因此在体感上很多人并未觉得市场有实质改善。然而从更宏观的数据维度来看,整体规模其实相比去年是有所增长的。”

在成交量回暖及供应减少的双重作用下,深圳一手住宅库存量下行,去化周期同步缩短。

根据深圳贝壳研究院统计,截至6月25日,深圳一手住宅可售房源约2.56万套,去化周期下降至7.4个月,处于近四年同期最低水平。不过,非住宅可售套数约1.94万套,去化周期虽然从去年同期的61.8个月回落至42.6个月,整体去化压力依然巨大。

深圳楼市半年考:新房卖了3万套,诞生3个“日光盘”,有楼盘还在打折促销
图源:深圳贝壳研究院

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示,上半年得益于中央和地方稳市场政策持续发力,新房市场交易总体平稳,一线城市总体增长,“从趋势来看,政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响市场修复节奏的核心因素,‘好城市+好房子’新房市场空间仍在。”

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